El boom de Carrasco Este: la tierra prometida de las inversiones en bienes raíces

Sin embargo, diferentes agentes del sector inmobiliario local consideran que en esa área geográfica de transición entre los departamentos de Montevideo y Canelones los pobladores son muchos más.

Todos coinciden en que el desarrollo natural de la capital se ha dado hacia el este. Pero la configuración de la nueva realidad —crecimiento de servicios, infraestructura, desarrollos millonarios y el efecto de la pandemia de covid-19— hace que esta zona no solo se elija para vivir, sino también para invertir.

“Carrasco, y Montevideo en sí, han sufrido una transformación hacia el este; en los últimos años esta tendencia se aceleró claramente”, dijo a Café & Negocios el desarrollador inmobiliario Mauricio La Buonora. Para el empresario, referente del sector y fundador de la firma La Buonora & Asociados,  esta evolución se refleja, por ejemplo, en la explosión de los barrios privados, la mejora en las avenidas, en el Aeropuerto Internacional de Carrasco y en las superficies comerciales que crecen en la zona.

A su vez, “la pandemia provocó que las personas valoren más el tiempo libre y el contacto con la naturaleza”, agregó La Buonora, que está llevando adelante uno de los proyectos urbanos clave en Carrasco Este, Cala del Yacht. A partir de la coyuntura signada por el Covid-19 los habitantes “prefieren no gastar demasiado tiempo en ir y venir de sus trabajos y vivir en lugares con naturaleza a la vista, sin dejar de tener los servicios cerca”, se explayó La Buonora.

Según el vicepresidente de la Cámara Inmobiliaria Uruguaya, Matías Medina, Carrasco y la zona costera de Ciudad de la Costa están experimentando un crecimiento exponencial en el mercado inmobiliario. Este crecimiento está marcado por el surgimiento de nuevos emprendimientos, como los barrios privados, que atraen a personas que buscan un lugar tranquilo con servicios y comodidades.

“La tendencia actual se inclina hacia alejarse del centro urbano sin sacrificar la calidad de vida”, confirmó el representante de la gremial empresarial. Los desarrollos inmobiliarios en estas áreas buscan proporcionar un entorno seguro y lleno de comodidades, como espacios verdes, patios, servicios y áreas recreativas.

Dinamismo marcado

El dinamismo al este de la capital provocó que “Carrasco se convirtiera en un marcado polo comercial y de servicios, sin perder lo residencial”, sintetizó, por su parte, el desarrollador inmobiliario.

La Buonora dice no saber “si la oferta llama a la demanda o es al revés”, pero sí está convencido de la expansión de la industria de bienes raíces, lo que ha llevado a que “Carrasco hoy pase por su mejor momento en los últimos 40 ó 50 años”, explicó.

Este contexto también atrae a inversores que apuestan por la zona. En la actualidad hay tres tipos de públicos que se ven atraídos por el lugar. El primero son “las personas que buscan vivir allí para cumplir su sueño”, detalló La Buonora, quien enfatizó en que esta zona “permeó en la clase media” y “se democratizó bastante en el último tiempo”, a raíz de la Ley de Vivienda Promovida (18.725),  y la exoneración de otros impuestos.

Eso mismo también provocó la llegada del segundo público a Carrasco Este: los inversores que compran las propiedades en pozo (mientras se construyen) y luego de finalizada la venden o la alquilan.

Y, en tercer lugar, está el inversor que compra la unidad exclusivamente para alquilarla.

En Cala del Yacht, por ejemplo, la compra de las propiedades dentro del megacomplejo también conlleva beneficios fiscales significativos.

De acuerdo con la Ley de Vivienda Promovida mencionada, los compradores —tanto para residir como para invertir— cuentan con exoneración del IVA, exoneración ITP (Impuesto a las Trasmisiones Patrimoniales) y exoneración de impuestos sobre alquileres y patrimonio por un periodo de 10 años, a través del IRPF o IRAE.

En tanto Medina también identificó tres perfiles principales de personas que buscan invertir o vivir en estos desarrollos inmobiliarios. El primer grupo está formado por familias con hijos pequeños que buscan un espacio seguro y con opciones de entretenimiento.

Luego, hay individuos que desean vivir en un entorno tranquilo con acceso a servicios y comodidades, sin tener que preocuparse por gestionarlos por separado.

Por último, hay quienes eligen estas áreas por su seguridad y entorno cerrado, atrayendo a quienes valoran la vecindad sin la inmediatez de una medianera.

Rentabilidad no lineal

La expansión inmobiliaria del lugar también tiene que ver con la rentabilidad que están percibiendo los inversores al apostar por inmuebles en Carrasco Este. En este sentido, La Buonora puso en palabras este fenómeno del siguiente modo: “Al adquirir una vivienda se puede llegar a obtener una rentabilidad del 5% al arrendarla —puntualizó el empresario—, algo comparable a apostar por bonos del tesoro, que conllevan la misma rentabilidad aproximadamente”.

No obstante, “no se puede pensar la rentabilidad en esos términos tan lineales”, sostuvo La Buonora. Y continuó: “Además de esa rentabilidad garantizada que traen las propiedades, no se puede perder de vista la valorización patrimonial de las unidades en Carrasco Este”. Esta zona, que va a continuar desarrollándose “a pasos agigantados por el aumento de los servicios, presenta una notoria mejora de la infraestructura, la inversión en conectividad pública y la expansión al este por la natural saturación de propiedades que está albergando este lugar”, desarrolló. Todo esto “provoca que las propiedades aumenten significativamente su valor de acá a, por lo menos, 10 o 15 años”, agregó La Buonora.

En conclusión, la rentabilidad de invertir en una propiedad en esta zona no solo hay que medirla por el rendimiento del alquiler que tenga o por su reventa, a eso se debe sumar el aumento del valor de la vivienda por la revalorización de la zona. Este concepto de La Buonora fue destacado por el argentino Eduardo Constantini, uno de los popes de la industria de bienes raíces, en un congreso en el que coincidieron.

Debido las exoneraciones mencionadas, que se suman al desarrollo del lugar, el retorno puede ser mayor al 5% y de estima que puede llegar al 6% o 7% por la expansión de Carrasco Este. Y si la unidad se adquiere en pozo, este porcentaje “puede llegar a los 10%/15%”, opinó La Buonora.

Para febrero de 2024, el empresario ya espera comenzar a construir la segunda torre de viviendas del megacomplejo, después del acelerado ritmo con el que se está concretando la primera. 

Camilo dos Santos

Desafíos y competencia en el mercado

Si bien el crecimiento es evidente, Medina señaló que con la proliferación de nuevos proyectos surge la competencia entre ellos. La ubicación, los servicios y los gastos comunes se convierten en factores determinantes para atraer a los compradores. Los inversores también juegan un papel importante, buscando oportunidades de inversión en desarrollos inmobiliarios que se prevé que se valoricen con el tiempo, señaló el vicepresidente de la Cámara Inmobiliaria.

Desarrollo de viviendas y servicios

El vicepresidente de la Cámara Inmobiliaria observó que, en algunos casos, el desarrollo de viviendas y servicios no está equilibrado. Se concentran muchos edificios en ciertas zonas, mientras que otras áreas se dejan de lado. De cara a este crecimiento de Carrasco Este Medina evaluó que se debe promover un crecimiento sostenible y pensar en la comunidad en su conjunto para brindar servicios integrales que satisfagan las necesidades de los residentes.

En resumen, Carrasco y la zona costera de Ciudad de la Costa están experimentando un crecimiento inmobiliario significativo, impulsado por diversas tendencias y perfiles de compradores. La competencia, la planificación cuidadosa y el equilibrio entre viviendas y servicios son, para el referente de la Cámara Inmobiliaria, elementos esenciales para garantizar un desarrollo sostenible y exitoso en esta región en constante evolución.

Diego Battiste

Propiedades: precios y morfología

Según un análisis elaborado por InfoCasas sobre la zona al que Café & Negocios tuvo acceso, el metro cuadrado promedio de las casas que se ofertan en esta zona con avenidas, parques, lagos y cercanía con la costa presenta un valor de aproximadamente US$ 2.400.

Las casas con dos dormitorios llegan a valer US$ 271.912 en promedio, y suelen escasear en la zona. Asimismo, las casas de tres dormitorios disponibles en el lugar ascienden a US$ 377.513.

Por otro lado, el estudio demostró que los apartamentos en la zona de Parque Miramar, por ejemplo, presentan un valor promedio de US$ 3.500 el metro cuadrado. Y este valor se sostiene en ese entorno para el resto de la zona Carrasco Este.

El valor de las unidades de dos dormitorios alcanza los US$ 292.401 en promedio. Mientras que las de tres dormitorios llega a ser de US$ 471.021.

En promedio, el análisis de datos arrojó como resultado una “importante brecha” entre el valor del metro cuadrado de los apartamentos respecto a las casas, detalló el analista de datos de esa plataforma inmobiliaria, Diego Eizmendi.

Y puntualizó: "Aquí vale la pena hacer una diferenciación, ya que el promedio reúne a los apartamentos que tienen vista a los lagos (cuyo valores son bastante mayores) y a los que se encuentran alrededor de Avenida de las Américas".

Esto hace que los apartamentos de lujo de la zona de los lagos de Carrasco (que representan prácticamente el 70% del total) "aumenten considerablemente" el valor promedio de las unidades en el lugar, agregó Eizmendi.

"Además, un apartamento tiene, obviamente, menos metros cuadrados que una casa y, por lo tanto, su valor suele estar por encima del de las casas", concluyó el experto.